En renoverad lägenhet.

Främst handlar detta kanske om Victoria Park men betänk också att av Balders hela
bestånd så står bostäder för ca 70%. Här har Balder en möjlighet att öka sina intäkter
och sina värden på sina fastigheter under lång tid framöver och det fina i kråksången
är att de kan styra det själva.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------



1 renoverad lägenhet

Kostnad 200 000 kr.
Hyreshöjning från 6000 till 9000 kr/mån.
72000 till 108000.
Hyresintäkterna ökar alltså med 36000 kr och kostnaden för detta är 200000.
Om räntan är 2% så kostar dessa 200 000 kr 4 000 kr per år. Nettovinsten
på VARJE renoverad lägenhet är alltså 32 000 kr/år.
Hur påverkas fastighetsvärdet om intäkterna ökar med 50% ?
200 lägenheter i kvartalet ger alltså en ren vinstökning på 6,4 miljoner per år.
800 lägenheter per år ger då en vinstökning på 25,6 miljoner per år.
och hur stor blir värdeförändringen när hyran kan höjas med 50% ?
I alla fall högst avsevärd, kanske 45%? vilket då kommer att läggas till de
tillgångar bolaget äger vilket i sin tur kommer att öka det egna kapitalet med
i stort sett alltihop av det som tillförs, vilket i sin tur innebär att det blir
lättare att fortsätta att låna upp nya pengar, vilket gör att man kan köpa fler
hyreslägenhetsbestånd, fortsätta renovera fler lägenheter och höja vinsterna ännu mer.
Inte i all evighet kanske, men bra länge, säkert i en längre tidshorisont än vi nu
levande behöver bry oss om.
Så intäkterna, kassaflödet ökar stadigt på det här viset, och man kan själva styra
hur mycket man vill att det ska öka. Och dessutom blir det en avsevärd värdestegring
på fastigheterna.
En annan effekt är ju att när man förhandlar om hyror så brukar det ofta ske i procent.
2% hyreshöjning på 9000 är mer än 2% på 6000 kr trots att kostnaderna kommer att vara
likadana undantaget den kapitalkostnad man har på den dyrare lägenheten och som man med
råge har tagit ut i den första stora hyreshöjningen.
Nu höjer man med 2%, det blir 2160 kr per år istället för 1440. 720 kr ytterligare.
På 10 000 lägenheter blir det 7,2 extra miljoner varje år i ökad vinst.
Skulle man komma upp i 100 000 lägenheter så ökar vinsten med 72 miljoner varje år enbart
på denna effekt.