NCC:s bostadsutvecklingsenhet Housing ska som bekant knoppas av. Verksamheten byter namn till Bonava och börjar handlas som egen aktie på Stockholmsbörsen den 9:e juni. Redan på fredag kommer dock rätten att tilldelas Bonava-aktier att skiljas av från NCC-aktien, så räkna med ett hyggligt kursfall på fredagsmorgonen.
Housing har sedan enheten bildades 2009 utvecklats till något av ett guldägg inom NCC. Av koncernens resultat de senaste tolv månaderna har Bonava svarat för cirka 40 procent. Andelen har stadigt ökat de senaste åren i takt med att bostadspriserna stigit, lönsamheten stärkts och verksamheten vuxit.
Verksamheten har så klart haft rejäl medvind av den starka efterfrågan på bostäder sedan finanskrisen, inte minst i Sverige. Men NCC har även varit framgångsrikt i att utveckla kostnadseffektiva metoder, bygga attraktiva bostäder och med att få bra lönsamhet i sina projekt.
Det Bonava som nu delas ut till aktieägarna kommer inte att sköta om själva byggandet utan enbart projektera. Byggandet kommer till en början att fortsätta skötas av NCC men eftersom de båda verksamheterna nu skiljs åt så är Bonava på sikt även fritt att ta in andra entreprenörer.
Bonava omsätter på rullande tolv månader drygt 13 miljarder kronor med en rörelsemarginal på 11,3 procent. Det kan jämföras med branschkollegan JM (som också är specialist på att bygga bostäder) som de senaste tolv månaderna omsatt 14 miljarder kronor med en marginal på 10,9 procent.
Bonava är klart mer internationellt än JM och bygger, förutom i Sverige och Norden, en hel del bostäder i Tyskland och ryska St Petersburg. Av den pågående produktionen ligger drygt 25 procent vardera i Sverige och Tyskland. Finland och St Petersburg står vardera för 20 procent. Resterande cirka 10 procent är spritt över Norge, Danmark, Estland och Lettland.
Totalt har Bonava knappt 9 000 bostäder i pågående produktion. JM hade vid utgången av första kvartalet 7 550 bostäder i produktion. Bonava har knappt 29 000 byggrätter jämfört med JM:s knappa 31 000.
De båda bolagen liknar således varandra en hel del så JM är ett rimligt riktmärke för den som ska försöka sig på en värdering av Bonava. Ett problem i sammanhanget är dock att synen på vart bostadsmarknaderna är på väg går vitt isär på aktiemarknaden. Efterfrågan på bostäder och prisutvecklingen på dessa är förstås helt avgörande för såväl JM:s som Bonavas framtida vinstutveckling.
Osäkerheten speglas i att vinstprognoserna för JM också spretar kraftigt. I SME Direkts sammanställning för nästa år ligger den högsta prognosen för JM:s resultat före skatt 70 procent högre än den lägsta. Året därpå blir gapet ännu högre.
Samma osäkerhet påverkar även kommentarerna om vad Bonava är värt, som också skiljer sig en hel del åt beroende på vad man tror om framtiden.
I fjol rapporterade Bonava (om det hade varit ett eget bolag) ett resultat på cirka 800 Mkr. Ur vinstprognoserna för NCC de kommande åren, där Bonava fortfarande ingår, går att utläsa att marknaden i snitt väntar sig ganska blygsamma vinstökningar på 3-4 procent de kommande åren.
Om vi räknar med detta och applicerar JM:s p/e-talsvärdering på 12 för nästa år som riktmärke landar vi i ett rimligt värde på runt 100 kronor per aktie för Bonava.
Även om vi justerar för skuldsättning och återigen använder JM:s värdering som riktmärke (ev/ebit strax under 9 för nästa år) landar vi ännu en gång i en rimlig prislapp på runt 100 kronor per aktie för Bonava.
Om 100 kronor följer med Bonava vid avknoppningen innebär det att ”rest-NCC” kan värderas till cirka 200 kronor per aktie. Räknat på SME Direkts snittprognos skulle den kursen innebära ett p/e-tal för NCC på cirka 14, vilket är i linje med Skanska.
Att NCC ska värderas högre än Bonava kan tyckas lite konstigt med tanke på vilken stark utveckling den senare har haft och hur stark marknaden för bostäder fortfarande är. Bostäder är dock väldigt konjunkturkänsliga och efterfrågan kan försvinna nästan över en natt om arbetslösheten stiger.
Det gör JM:s aktie väldigt volatil då investerarna är snabba att hoppa av vid minsta tecken på en nedgång i marknaden. En fladdrig aktie är riskabel och därför värderas också JM med rabatt mot exempelvis Skanska.
Den stora osäkerheten om vart bostadsmarknaden är på väg och den stora spridningen i analytikernas prognoser gör handelsstarten på fredag morgon spännande. Då ska som sagt Bonava räknas bort från NCC-aktien. Därefter får man vänta ända till torsdag den 9:e innan man kan summera delarna och se om värdet ökat eller minskat.
Inför uppdelningen handlas NCC-aktien på all-time high. På de sammanlagda prognoserna för både Bonava och NCC värderas aktien till p/e 13,7 på 2017 års estimat. Det är något lägre än Skanska men en bra bit högre än Peab.
Vi får ihop värderingen i vårt exempel ovan, men det finns i dagens aktiekurs tydligt inbyggda förväntningar om att de båda delarna ska utvecklas bättre var för sig än ihop. Historien talar också för att så brukar vara fallet.
Sista dag för handel i NCC:s aktier inklusive rätt att få aktier i Bonava är den 2 juni. Den som äger aktier i NCC då kommer automatiskt att få aktier i Bonava.
