Amasten har sitt absoluta fokus på att utveckla och förvalta fastigheter i mindre och mellanstora städer. Bolaget har sitt fokus på kassaflödesdrivna investeringar och portföljen utgörs av ca 70 % bostäder och 30 % kommersiella lokaler. Genom samordnade inköp och professionell förvaltning åtnjuter Amasten bättre skalfördelar än vad mindre lokala fastighetsägare uppnår. Det drar i sin tur upp avkastningen och ger hävstång.
Undertecknad direktinvesterar i fastigheter men tycker likväl att Amasten utgör ett bra alternativ till egna investeringar i sektorn.
Amasten har två aktieslag; Stamaktie och Preferensaktie, båda noterade på First North. Stamaktien har fokus på ett ge en hög värdeutveckling och Preferensaktien ger en hög direktavkastning.
Den unika nischen Amasten har är framförallt att köpa, förvalta och utveckla fastigheter i mindre och medelstora orter. Den pessimistiske skulle säga att det låter vanskligt att verka i regioner med svag tillväxt och kanske minskande befolkning.
Det finns både och fördelar med att verka på mindre orter. Låt oss gå igenom:
Fördelar
Även mindre orter rapporterar i stor utsträckning brist på bostäder i själva centralorten.
- Även om kommunen skulle ha minskande befolkning i stort.
Amasten utgör en attraktiv köpare av lokala fastighetsbolag.
- De stora fastighetsbolagen har inget fokus på mindre orter. Möjligheterna för en lokal fastighetsägare att sälja av en portfölj vid t.ex. generationsskiften är begränsade. Amasten utgör en av de få aktörer som kan köpa upp en hel fastighetsportfölj i en mindre ort.
Den mindre konkurrensen om fastigheter på mindre orter höjer direktavkastningen.
- Fastighetspriserna är helt enkelt väsentligt billigare ute i landet jämfört mot storstadsregionerna
Med en professionell förvaltning minskas vakansgraden.
- Amasten har själva målat upp dess förvärv i Sollefteå som ett gott exempel på hur långt man kan komma med ordentlig förvaltning. Amasten förvärvade 2011 ett bestånd där före detta ägaren vanskött fastigheterna. Efter förbättringar och en god förvaltning har vakansgraden gått från 80 % (!) till 7 %. Detta exempel torde vara extremt men ger ändå en bra bild av att det är val av fastigheter, läge och förvaltning som är avgörande, inte befolkningstrenden.
Nackdelar
- Förmågan att köpa rätt är avgörande. Skillnad i microlägen inom en ort kan vara avgörande för låg eller hög vakans. Det är vakanserna som dödar brukar man säga i fastighetsbranschen. Man måste som investerare tror på att ledningen har den förmågan som krävs för vara framgångsrika. Amasten har dock en inbyggd skyddsmekanism i form av geografisk spridning som delvis tar udden av ovanstående resonemang. Dock kräver företagets affärsidé alltjämt en hög kompetens inom förvärv. Därtill en god känsla och kännedom om de orter som förvärven sker i.
Snabbfakta Amasten
- Bolaget har fastigheter i Skåne (framförallt Helsingborg), Blekinge, Finspång, Karlskoga och Sollefteå
- Portföljen består av 59 fastigheter värderade till ca 1,2 miljarder SEK.
- Skall nå 2 miljarder SEK i fastighetsvärde inom 3 år
- De finansiella målen är i stora drag;
- Räntetäckningsgrad över 150 %
- Belåningsgrad under 70 %
Förvärvsstrategi
Amasten har uttalat att tillväxten kommer ske i befintliga orter och/eller i nya orter inom de regioner bolaget verkar i.
Amasten har också kommunicerat att förvärv av mindre portföljer kommer vara aktuella. Det talar för att förvärv av lokala fastighetsbolag kommer ske. Undertecknad ser generationsväxlingsköp från lokala ”fastighetskungar” som sannolikt.
Efter förvärv
Amasten har som strategi att omgående efter förvärv genomföra aktiviteter för att påverka driftnettot positivt. Det kan vara:
- Styra om inköp av förbrukningsvaror till centrala fördelaktiga kontrakt.
- Investera i modern teknik för sänka energi och värmekostnader. Ofta relativt kort ROI.
- Bruksvärdesförbättringar med direkta hyreshöjningar till följd.
- Rätt utfört är det en mycket bra affär att höja bruksvärdet i hyresrätter. Det höjda bruksvärdet i förhållande till investeringen/hyresjusteringen är många gånger en god affär. Därtill ökar trivsel och komfort hos hyresgästerna. Långsiktigt ger det högt förtroende för Amasten på orterna man verkar i.
- Som aktör blir man känd som en bra värd med professionell förvaltning, bra service och hög komfort. Att vara en god hyresvärd betalar sig på många sätt. T.ex. genom att hyresgästerna stannar längre vilket innebär väsentligt lägre kostnader.
Egna erfarenheter från fastighetsbranschen talar för att det finns ett stort sug av välskötta och välrenoverade lägenheter i såväl stor- som småstad.
Värdering av Amasten
Amasten står finansiellt stabilt efter nyemissionen som genomfördes i juni. Det finns möjligheter till ytterligare investeringar.
Det är först från och med nästa kvartalsrapport vi kommer se vad de nyss genomförda förvärven innebär fullt ut. Värt att notera är att ledningen uttryckt att lagd prognos ligger fast.
Den prognosen innebär i korta drag:
2015
| Bruttohyror: | 149 MSEK |
| Drift och Underhåll: | 66,9 MSEK |
| Driftnetto: | 82,1 MSEK |
| Direktavkastning: | 6,8 %. |
| Rörelseresultat (EBITDA): | 74,6 MSEK |
| Förvaltningsresultat: | 42,9 MSEK |
Att bolaget ”klarar” sin resultaträkning utan värdestegringar på fastigheterna är trevligt att se. Det ger ett kvitto på att bolaget är drivet av vilket kassaflöde fastigheterna ger.
Substansvärdet var per 30 juni 3,41 SEK per stamaktie. Aktien handlas till ca 2,65 SEK, d.v.s. en substansrabatt på ca 22 %. Amasten har en något högre riskprofil och kort historik varpå man kan hävda att bolaget inte borde handlas över substansen, i alla fall inte nu. Däremot kan undertecknad inte se varför bolaget skall handlas med denna substansrabatt framöver.
Amasten Stam torde vara ett bra köp på dessa nivåer. När bolaget nu verkställer aktiviteter för ökat driftnetto och expanderar borde aktien kunna bjuda på en resa upp till nuvarande substansvärde till att börja med.
Amasten preferens ger 5 SEK i utdelning per kvartal och handlas i ca 280 SEK. Det ger en direktavkastning på drygt 7 % per år. De mer etablerade sektorkollegorna Balder och Klövern handlas till 5,5 % respektive 5,7 % direktavkastning. Amasten preferens bör kunna söka sig ner mot 6-6,5 % direktavkastning vilket motsvarar en kurspotential i intervallet 10-15 % från nuvarande nivåer.
Amasten stam kommer med hög sannolikhet värderas upp till nuvarande substansvärde under förutsättning att bolaget levererar enligt kommunicerad plan. Det skulle i första hand ge en kurspotential på ca 30 % från dagens nivåer. Mycket tyder på att prognosen håller. Fastigheterna köptes transparant och ledningen upprepade prognosen vid senaste kvartalsrapporten.
Sammantaget ger Amasten en unik exponering mot en väldigt het bransch. Som investerare kan man välja enbart stamaktien och med hög sannolikhet vara med om en bra värdestegring inom 12 månader.
Vill man kombinera tillväxt med direktavkastning väljer man med fördel stamaktien i kombination med preferensaktien. Amasten preferens borde också vara en av få preferenser med kurspotential kvar.
Amasten är en doldis med potential. Därtill bör nedsidan vara väldigt begränsad.
Undertecknad anser bolaget vara underanalyserat och tror på dess prognoser. Gör du det också bör du trycka på köpknappen innan prognosen är ett faktum.
Andreas Paulsson
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar